18 Июня 2015, 09:09

Что такое программа капитального ремонта и как она работает

Фото: carlfbagge / Flickr

С июля 2015 года собственники квартир в Москве начнут получать помимо квитанций об оплате коммунальных услуг еще и квитанции об оплате взноса на капитальный ремонт. Абсолютное большинство регионов уже столкнулись с этим явлением. При этом рядовой гражданин мало осведомлен о новой федеральной программе капитального ремонта.

Как все начиналось

Илья Новиков, председатель правления региональной общественной организации «ЖКХ-Контроль», генеральный директор управляющей компании «Рандэн» (Казань), рассказал Открытой России о том, как в конце нулевых годов внедрялись обязательные сборы с населения:

— Начиная с 2009 года, когда процесс выплат еще не был отрегулирован в жилищном федеральном законодательстве, сбор средств оформлялся как добровольное участие в программе капремонта. Эту программу, периодичность и сумму платежей должны были утверждать на общем собрании собственники в каждом доме. Собирают они по 5 рублей или не собирают. Но в подавляющем большинстве домов эти собрания носили формальный характер (многие протоколы были просто «нарисованы» управляющими компаниями). Приведу яркий пример того, как эти средства тратились. В 2011 году у нас реализовывалась программа установки систем узлов учета водоснабжения и отопления практически по всем домам Казани. Она была утверждена региональным правительством и Казанской городской думой. Подразумевалось, что средства на ее реализацию будут идти из четырех источников: фонда реформирования ЖКХ, республиканского бюджета, муниципального бюджета и средств собственников. Средства собственников должны были составлять только 5%. Но программа была исполнена таким образом, что заплатили за установку всех этих приборов учета только собственники. Эти приборы, конечно, позволяют сэкономить тем же собственникам, но сделано это было, по сути, без их ведома. Управляющие организации все аккумулированные за несколько лет средства собственников просто вбухнули в эту программу и за их счет все сделали.

Как добровольные взносы превратились в обязательные

20 апреля 2012 года в Госдуму был внесен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Авторы документа — депутаты П.Р. Качкаев, А.Г. Сидякин, Е.Л. Николаева, В.В. Потомский, В.В. Соболев, В.Е. Булавинов, С.В. Журавлев, а также Совета федерации С.М. Киричук и А.Ю. Молчанов.

Согласно проекту, в Жилищный кодекс вводился новый раздел, устанавливающий обязанность собственников жилья софинансировать затраты на капитальный ремонт.

Из региональных парламентов новый закон поддержали Ленинградская область, Татарстан, Ставропольский край, Кабардино-Балкарския, Томская область и Карачаево-Черкесия. Против выступили парламентарии Ульяновской области, Санкт-Петербурга и Кировской области.

К третьему чтению в числе сторонников законопроекта были 237 депутатов — и только из фракции «Единой России». ЛДПР и «Справедливая Россия» не голосовали, а коммунисты выступили против.

Инфографика: официальный сайт Госдумы

В итоге перед новым 2013 годом поправки к Жилищному кодексу были официально опубликованы.

Новые правила фактически переложили обязанность по проведению капитального ремонта на собственников помещений в многоквартирных домах. Каждый собственник помещения, вне зависимости от того, жилое оно или нет, обязан ежемесячно вносить плату за будущий капитальный ремонт.

Информирование и агитация

В регионах по-разному осведомляли жильцов о предстоящей обязанности оплачивать капитальный ремонт; иногда ограничились новостями на сайтах региональных операторов (они же региональные фонды капитального ремонта) и несколькими сообщениями в СМИ. В других регионах прикладывали усилия, рекламируя новую программу, и изготавливали агитационные материалы.

Изображение: «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»

Собственникам предлагали два способа формирования фонда капремонта:

Вариант первый: денежный перевод на счет регионального оператора, который, как правило, называется фондом капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (определение имеет вариации). В народе его уже прозвали «общим котлом», некоторые региональные операторы и сами называют его «кассами взаимопомощи». Предполагается, что за счет собранных средств будет оплачиваться ремонт домов во всем городе.

Второй вариант — это накопление на специальном счете, который может быть открыт под управлением самого регионального оператора, товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющей компании (по выбору собственников). В этом случае все собранные деньги предназначены только для капитального ремонта конкретного дома.

За прошедшие несколько лет в абсолютном большинстве регионов выбор формы оплаты уже был так или иначе сделан, — и для многих собственников жилья сейчас более актуален вопрос об изменении способа накопления средств на капитальный ремонт.

Дело в том, что уйти от «общего котла» не так просто: в региональных законах предусмотрены сроки вступления в силу решений собственников жилья о смене системы оплаты с первой на вторую — например, в Московской области это два года после проведения собрания, а в Новосибирской — один год. Примечательно, что отказаться от специального счета в пользу регионального оператора («общий котел») гораздо удобнее и быстрее: ждать потребуется всего один месяц.

Вероятно, из-за недостаточной информированности населения или недостаточной активности граждан основным способом накопления средств на капитальный ремонт в России стали именно «общие котлы» региональных операторов. В Московской области абсолютное большинство домов вносит платежи именно на общий счет фонда капитального ремонта.

Изображение: fkr-spb.ru

Похожая ситуация и в Татарстане, рассказывает Илья Новиков:

— В Казани, по моим представлениям, спецсчета открыли не более 10% домов. В основном это, конечно, ТСЖ, какие-то небольшие управляющие компании. Дело в том, что, когда принимались эти поправки в Жилищный кодекс, срок выбора способа формирования фонда был крайне ограничен (изначально собственникам отводилось на самостоятельный выбор два месяца; позднее срок был увеличен до шести месяцев. — Открытая Россия). Это никак не доносилось до собственников, толком никто никому ничего не рассказал. Собрания в 90% случаев даже не были проведены. Соответственно, решение не было принято, и автоматически все средства за капремонт аккумулируются в бюджете на счете у регионального оператора.

Противодействие программе капремонта

По стране уже прокатилась волна митингов с требованием отменить обязанность уплаты взносов за капитальный ремонт, а в интернете полно видеороликов и материалов с утверждениями, что платить за капитальный ремонт необязательно — или необходимо бойкотировать плату за капитальный ремонт.

Некоторые гражданские активисты считают, что система региональных операторов противоречит российскому законодательству. О проблемах рассказывает активист из Екатеринбурга Алексей Осадчий:

— Региональный оператор, который называется «Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области», является некоммерческой организацией. И, по сути, они нарушают федеральный закон о некоммерческих организациях, поскольку все платежи, которые идут в пользу этих организаций, могут быть только на добровольной основе. Понятно, что платежи на капремонт нужны. Но, во-первых, с 2010 года по январь 2014-го мы и так платили за капремонт. Где эти деньги сейчас — никто не знает. Управляющая компания, в адрес которой они шли, толком ничего прояснить не может. А во-вторых — претензия в том, что сейчас деньги собирает совершенно непонятная и непрозрачная организация в формате некоммерческой организации. По этому поводу я уже обратился в прокуратуру Свердловской области (сейчас жду ответа) и собираю подписи под обращением к мэру Екатеринбурга Евгению Ройзману c просьбой помочь разобраться в ситуации и инициировать проведение круглого стола с участием представителей общественности, управляющих компаний, администрации города, этого фонда. По итогам стола — возможно, провести общественные слушания и выйти с законодательной инициативой на уровень Госдумы.

В сети уже появилась петиция с требованиями отменить «оброк» на капитальный ремонт.

Во сколько обходится капитальный ремонт

Региональные власти ежегодно устанавливают минимальный размер взноса собственников помещений из расчета на один квадратный метр площади. В Москве установлена плата в 15 рублей за квадратный метр, в Калужской области — от 6 рублей 11 копеек до 6 рублей 96 копеек, в Костромской области — 6 рублей 34 копейки. Власти Новосибирской области, чтобы оправдать установленный тариф 6 рублей 10 копеек, даже привели сравнительную таблицу и по другим регионам.

Изображение: Фонд модернизации ЖКХ

Разброс размера платы за капитальный ремонт разителен. Вот как его комментирует координатор проекта РосЖКХ Дмитрий Таралов:

— Плата должна быть адекватной цене капитального ремонта в доме. Например, в Санкт-Петербурге минимальные размеры взносов, установленные на 2015 год, не превышают 3 рублей за квадратный метр. Я считаю, что это профанация, популизм и приведет даже к большему недовольству людей, потому что за эти деньги ничего отремонтировать нельзя. Я проводил примерные усредненные подсчеты, сколько может стоить капительный ремонт дома, и, если сравнивать, например, Санкт-Петербург с Москвой, то в Москве цена скорее ближе к адекватной, а в Санкт-Петербурге совершенно неадекватна.

«Адекватность» платы можно попробовать проверить самостоятельно. На сайте вашей управляющей компании должен быть расположен паспорт вашего дома. В нем находим графу «Общая площадь жилых помещений». Искомое число умножаем на цифру, составляющую минимальный взнос.

Для примера возьмем один пятиэтажный дом с 60 квартирами общей площадью 2489 квадратных метров в Москве. За год, при условии исправной оплаты взносов всеми собственниками, общая сумма оплаты капремонта сможет составить 448 020 рублей. А вот собственники в таком же доме в Санкт-Петербурге, если считать даже по максимальному тарифу, будут платить целых пять лет, чтобы собрать ту же сумму.

Те, кто занимались ремонтом в своей квартире, примерно представляют себе стоимость затрат на косметический ремонт, не считая ремонта кровли, замены проводки в доме, стояков водоснабжения и отопления.

Если же собственники жилья выбирают специальный счет для накоплений, они вправе принять решение об увеличении ежемесячного взноса; его максимальный размер неограничен.

«Общий котел» или специальный счет?

Коль скоро закон обязывает собственников помещений оплачивать капитальный ремонт, встает разумный вопрос, куда отправлять взнос — в «общий котел» или на специальный счет своего дома?

Аргументы Дмитрия Таралова:

— Тут все зависит от дома. Если дом достаточно старой постройки, ну, скажем, с гарантией до 2000-х годов, и должен быть полностью отремонтирован в первые десять лет, то лучше выбирать «общий котел». В таком случае есть шанс, что этот дом будет отремонтирован. Если же ваш дом относительно новый, тогда лучше заводить спецсчет. И дальше самим определять. Вероятно, удастся найти какие-то льготные условия кредитования, которыми можно воспользоваться. Возможно, осуществлять ремонт, что называется, по ходу — то, что будет нуждаться в срочном ремонте. Если дом, например, построен в 2010 году, то теоретически он в капремонте не нуждается, и можно будет постепенно, за счет накопления средств, ремонтировать все в текущем режиме.

Но тут есть еще одно условие: должны быть люди, которые всем этим будут адекватно управлять. В идеале — ТСЖ с нормальным председателем. И надо понимать, что это вопрос не на два дня и не на два года: это вопрос на десятилетия. И должны быть люди, готовые этим заниматься на протяжение такого времени.

Риски программы капремонта

Независимо от того, какой способ накопления средств вы выберете, у действующей системы сбора средств есть несколько серьезных мин замедленного действия.

«Вся эта система, главный недостаток которой — выбранный горизонт планирования в 25 лет, попросту рухнет. По моим представлениям, рухнет она лет через 10. Во-первых, это может случиться из-за инфляции — система просто не будет успевать за ее ростом. Кроме того, у нас в стране крайне непредсказуемая экономика, и никто не знает, когда грянет очередной экономический кризис. Любое потрясение, любой резкий обвал рубля, любой всплеск инфляции в районе 20% может разрушить систему полностью, поскольку будет просто невозможно увеличить плату до нужно уровня. В общем, высока вероятность, что лет через 10 на собираемые средства вообще ничего нельзя будет отремонтировать. Кроме того, крайне высок процент неплатежей. Я уверен, что собираемость в среднем по стране находится на уровне 70%, не больше. И это еще одна причина, которая может погубить эту систему», — предупреждает Дмитрий Таралов.

Отмеченные экспертом недостатки подкрепляются и законодательно предусмотренным хоть и отсроченного, но права на выход многоквартирного дома из «общего котла». Да, существуют широко разрекламированная и поддерживаемая сверху стратегия единения российского народа и ставшие уже мемом 86%, но очень сомнительно, что все это распространяется на денежный вопрос. Никто не сможет препятствовать собственникам многоквартирного дома сразу же после проведения капитального ремонта принять решение о формировании своего специального счета. А если это будет массовым явлением, то уже к середине срока реализации программы по капитальному ремонту денег в «общем котле» может не остаться.

Власти, принимая свои региональные программы, возможно, этот вариант также продумывали, так как в большинстве регионов капитальный ремонт разделен на части: где-то меняют кровлю, где-то инженерные коммуникации и т.д. Дома со специальными счетами капремонта должны самостоятельно вести учет платежей, и если к сроку, установленному в региональной программе, они не смогут изыскать средства на ремонт дома, то все, что они соберут к тому моменту, автоматически пойдет в «общий котел».

Со стороны это выглядит как общероссийская финансовая пирамида, в которой созданы все условия для того, чтобы из нее никто не выходил, и для пополнения участников пирамиды новыми «пайщиками». Но, что печально, с постоянно растущими взносами.



Если у вас есть опыт, связанный с решением проблем капитального ремонта многоквартирных домов, оставляйте свои истории в комментариях к этому материалу или отправляйте по адресу info@openrussia.org с пометкой «Кап.Ремонт».

util