Владимир Рязанский: «Собянин понятия не имеет о реальных объемах сносимого жилья»
 Снос «хрущевки» в Москве, 2013 год. Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС
5 March 2017, 05:50

Владимир Рязанский: «Собянин понятия не имеет о реальных объемах сносимого жилья»

Эксперт ЦКРИС ЖКХ РФ — о том, почему в Москве решили сносить «хрущевки», и как будет происходить расселение ветхого жилья

Ажиотаж вокруг темы сноса московских «хрущевок» и расселения их обитателей в новое жилье вышел на новый виток 21 февраля после встречи столичного мэра Сергея Собянина с Владимиром Путиным, на которой прозвучал амбициозный план градоначальника: за восемь лет расселить обитателей 25 миллионов квадратных метров ветхого жилья.

На следующий день, 22 февраля Собянин на заседании президиума городского правительства сообщил, что новая программа предполагает снос еще 8 000 «хрущевок».

В тот же день опрошенные Открытой Россией эксперты усомнились в первой из озвученных цифр — по мнению девелоперов, архитекторов и специалистов в области экономики города и урбанистики, расселение людей с десятой части всей московской жилплощади займет не меньше 15, а, скорее всего, больше 20 лет. Эксперт-методист центра координации работы в информационных системах ЖКХ России Владимир Рязанский в материале, подготовленном для Открытой России объясняет, что мэр Москвы на встрече с Путиным ошибся не только в сроках, но и в объемах работы, и, похоже, не имеет понятия о реальных объемах жилья «под снос».

Почему мэр дезинформирует президента

Новость о сносе всех «хрущевок-пятиэтажек» Москвы, была изящно вброшена федеральными СМИ накануне выходных: тема возникла «как бы внезапно» в беседе мэра с президентом. Общая жиплощадь, подлежащая расселению — 24,5 млн квадратных метров — прозвучала на встрече не впервые; это число в последние месяцы постоянно всплывало во всех дискуссиях о «несносимом» жилфонде города и наотрез отказывалось тонуть, несмотря на то, что к реальности оно не имеет никакого отношения.

Президент Российской Федерации Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин (слева направо) во время встречи, на котрой прозвучал план программы сноса московских «хрущевок», 21 февраля 2017. Фото: Михаил Климентьев / ТАСС

Президент Российской Федерации Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин (слева направо) во время встречи, на котрой прозвучал план программы сноса московских «хрущевок», 21 февраля 2017. Фото: Михаил Климентьев / ТАСС

По оценкам экспертов, оперирующих статистическими данными о многоквартирных домах, площадь подлежащего сносу жилфонда составляет около 16,8 млн квадратных метров (среднее число с учетом разброса от 11,8 млн жилой площади до 23 млн нежилой), а количество — от 5,5 до 6,5 тысяч домов. Откуда взялись 24,5 млн кв.м — неясно, хотя есть одна очень остроумная версия их происхождения: именно столько получается, если взять реальное число — 16,8 млн — и умножить на ставшие легендарными 146 %.

Откуда же берется такая ошибка аналитиков мэрии? Все просто: она давно заучена наизусть. В 2014 году именно такие цифры назывались как суммарная площадь разрешенного строительства в Москве, а в 2015 году их озвучил самый авторитетный носитель официальной позиции по этому вопросу — глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Затем в 2016 году площадь «под снос» оценивалась по этим данным, а в 2017 именно столько (24,5 — до 25 млн округлили журналисты) озвучил мэр на совещании с главой государства.

Сергей Собянин встретился с Владимиром Путиным перед выходными, и уже в понедельник всем префектурам, управам и прочим структурным подразделениям городской системы управления была дана команда немедленно посчитать и актуализировать количество потенциально привлекательных для сноса пятиэтажек. Они считают и актуализируют до сих пор и ни одного официального источника по этому вопросу до сих пор нет. Вероятно, какая-либо достоверная и подтвержденная информация будет вынута в качестве козыря ближе к середине 2018 года, чтобы стать аргументом в предвыборной кампании.

Казалось бы — в чем проблема посчитать подведомственные дома «под снос»? А проблема создания такой выборки в том, что у города нет хоть сколько-нибудь достоверных баз данных. Программы «Жилище» и «Доступное жилье», базы данных БТИ, кадастра, управляющих организаций, порталы «Реформа ЖКХ» и «Дома Москвы» — все они содержат противоречивые и, в большинстве случаев, взаимоисключающие сведения. Это связано с ответственностью и квалификацией источников этих данных — часто их заполняют недостаточно образованные люди, не выходя из кабинетов, с ошибками при переносе сведений из одних и тех же бумаг в разные базы.

«Хрущевка» в Москве. Фото: Андрей Махонин / ТАСС

«Хрущевка» в Москве. Фото: Андрей Махонин / ТАСС

Коммерческий сектор, кстати, часто обладает необходимой информацией (разной степени актуальности), но совершенно не собирается дарить ее госорганам. А достойную цену за этот важный ресурс, как правило, платить никто не готов. Поэтому в качестве безальтернативных источников сейчас набирают популярность всевозможные профильные сайты, окупаемость работы которых строится в основном на контекстной рекламе, а также высказывания начавших предвыборную гонку муниципальных депутатов.

На чем же основана программа ожидаемого сноса?

Поскольку никакой внятной информации по этому вопросу официальные лица так до сих пор и не озвучили, специалисты пытаются угадать алгоритм, который поможет прикинуть, попадет ли какой-то конкретный дом в программу сноса, или нет. И тут вступает в игру великое множество параметров.

Если старая программа предусматривала определение конкретных серий, подлежащих сносу, и в нее попадали все без исключения дома именно этих конструкций (пресловутые панельные пятиэтажки), то новая представляет собой, похоже, просто предвыборный вброс, не основанный ни на чем конкретном. Дело в том, что серии, не оказавшиеся в «сносном» списке — I-510 (панельные), I-515 (блочные), I-447 (кирпичные) — строились с 1957 года по 1985 год, и эти дома, не новострои, конечно, но и совсем еще не старые, сносить никто явно не будет. Сложность еще и в том, что в статистике у многих домов перепутаны серии, а у некоторых одна и та же серия распространяется и на пятиэтажные, и на девятиэтажные дома (так называемые «свечки»). Плюс в тот же период времени часто вводились в эксплуатацию ранее построенные «сталинские» пятиэтажки, имеющие разные причуды — от раздельного санузла и трехметровых потолков до деревянных перекрытий и претензий на лепнину. И, наконец, все дома этих серий, имеющие встроенные нежилые помещения, а также построенные на бомбоубежищах или сильных перепадах высот, немедленно получали статус «индивидуального проекта», что значительно затрудняет выборку.

Строительство

Строительство

Хорошо: не получается по техническому состоянию — посмотрим по программе капремонта. Не секрет, что многие из домов того периода постройки, независимо от износа, были поставлены в программе капремонта на 2030-2033 год. По критерию «дешевле пристрелить, чем прокормить» можно было выявить ту часть пятиэтажной застройки, которую никто не собирался ремонтировать, чтобы потом снести. Характерной отличительной чертой стало и обратное: если износ коммуникаций достиг критического состояния, до плановой даты сноса дом рискует не дожить, а аварийно-ветхим он еще не признан, — значит он попадает в «краткосрочную программу» с 2015 по 2017 год.

И наконец, устав от метода антинаучного тыка в программу капремонта, обращаем внимание на земельный участок. Вот тут все встает на свои места. По нормативу СН 41-58, введенному для всей страны (а не как обычно для внутримкадья), каждой пятиэтажке полагалось 1,4 квадратного метра земли на каждый метр общей площади помещений. В этом была хитрая параноидальная логика Хрущева: в отличие от девятиэтажек, приземистые пятиэтажки не завалятся набок под собственным весом в случай недалекого ядерного взрыва. Рассыпаться могут, особенно панельные, но в основном по принципу карточного домика. Смешно другое — именно из-за этого эффекта девятиэтажки строили не ближе друг другу, чем радиус заваливания, чтобы одна упавшая не разрушила другую. Потом эту зону отчуждения застроили, что характерно, именно детскими садами — наверное, из соображений «не жалко». Так был застроен весь район «Тёплый стан» и ещё некоторые.

Как только Хрущева свергли, норматив был немедленно изменён, и вместо 1,4 кв м земли стало 1,3, затем, через 10 лет, 1,15 и закончилось на 1,05 м²/м. Причём все эти нормативы менялись именно для Москвы, у многих городов СССР этот показатель так и остался на хрущевском 1,4.

Строительство «хрущевок» в Новых Черемушках, 1950-е годы. Фото: Стэн Вейман / архив журнала LIFE

Строительство «хрущевок» в Новых Черемушках, 1950-е годы. Фото: Стэн Вейман / архив журнала LIFE

Почему же в программу не могут попасть пятиэтажки сталинских и более ранних времён? Потому, что до введения этого норматива в 1959 году действовала вообще противоположная модель определения земельных участков — по степени застроенности территорий. Эта модель приводила к тому, что земельного участка у дома могло вообще не быть: всевозможные парки, скверы, набережные на территории района с лихвой компенсировали установленные нормативом 1934 года min 10% — max 45% застроенности. Сносить эти здания бессмысленно, потому что на их месте может возникнуть только застрявшая у всех в зубах точечная застройка, а, учитывая индивидуальные особенности участков, — дорогая монолитная.

Как будут расселять и что с этим делать?

Останавливая порывы всевозможных алармистов и глядя на провальную статистику продаж новостроек, можно с уверенностью сказать, что пугающая всех перспектива переселения в Новую Москву на самом деле беспочвенна. Попросту невыгодно осуществлять глобальные переселения масс, организовывать транспортную доступность для трудовой силы, копать туда метро и строить там необходимое количество инфраструктурных объектов.

Гораздо выгоднее и дешевле последовательно застраивать каждый следующий квартал более высокоэтажной типовой застройкой, вселяя в каждое следующее здание сразу три-четыре пятиэтажки, затем уже вычищая их.

Другой вопрос, что при проектировании строительства новых домов надо сразу закладывать четыре самых важных показателя: высоту нижних этажей относительно дорожного полотна (в случае, если дорога прямо под окнами) — для того, чтобы загрязнение и инсоляция соответствовали нормам, плотность высокоэтажной застройки (не ближе нормативного на данный момент количества метров от окон до окон), многоэтажные парковки (норматив сейчас 35 автомобилей на 100 жителей) и обязательные нежилые помещения в каждом доме.

Строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Фото: Сергей Бобылев / ИТАР-ТАСС

Строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Фото: Сергей Бобылев / ИТАР-ТАСС

Дополнительной функцией нежилых помещений становятся в этой ситуации точки аккумулирования удалённых работников — не секрет, что 70% работы на данный момент не требуют присутственного времени. Аналогично, в подобных помещениях осмысленно делать участковый медицинский смотровой кабинет для терапевта (чтобы избавляться решительным ударом от очередей и авралов в поликлиниках), участковые пункты полиции (знающие контингент дома наизусть), частичное размещение групп детских садов и даже школ. Все эти эффекты направлены на минимализацию потребности жителей в том, чтобы покидать территорию жилого комплекса — тем самым, значительно снижая нагрузку на транспортную инфраструктуру города. В общем, многоквартирная жилая застройка без нежилых помещений, используемых именно для нужд этого дома, на данный момент кажется абсолютным нонсенсом.

Особый вопрос — что в этой ситуации делать с людьми сильно пенсионного возраста, которым почти невозможно ни попасть домой, ни покинуть дом в случае какой-либо аварийной ситуации с лифтом при многоэтажной застройке. Тут в дело как раз и вступает территория области и Новой Москвы — ведь там-то гораздо проще строить целые посёлки из таун-хаусов и двухэтажных семейных домов. Их смысловая нагрузка внутри мегаполиса кажется отрицательной, но опыт многих вполне современных семейств оказывается весьма успешным именно в этой парадигме. При этом, если пенсионерам предложить выбор — либо оставаться в Москве и подниматься на пятый этаж без лифта, либо получить аналогичное по площади жильё в таун-хаусе с разумной инфраструктурной и транспортной доступностью, а, желательно, ещё снабдить эту застройку медицинским кабинетом с внятным геронтологом, — велик шанс, что проблема отказа от переезда старшего поколения за пределы перегруженной мегаполисной зоны будет решена.

Таун-хаусы в Куркино, Московская область. Фото: Ирина Афонская / ИТАР-ТАСС

Таун-хаусы в Куркино, Московская область. Фото: Ирина Афонская / ИТАР-ТАСС

Что же касается среднего и младшего поколения, то сейчас всё чаще возникает склонность к внутригородской маятниковой миграции, о которой интенсивно пишут разные социологи-эксперты: люди, меняющие работу, постоянно стремятся найти доступное жильё неподалёку от каждого следующего рабочего места, часто — рядом с местом предпочтительного обучения детей, причём в последние годы всё больше такого жилья снимается именно горожанами, сдающими при этом собственное жильё внаём. То есть возникает не только потребность в обеспечении рабочих мест недалёким от них жилым массивом, но и полная реорганизация рынка гражданского найма недвижимости, в первую очередь по налогообложению: вместо НДФЛ с оборота вводить схожую с НДС модель компенсации налогов.

Отдельной выраженной социальной группой являются наболевшие вопросы очередников на улучшение жилищных условий. После распада советской модели распределения жилья множество многодетных и аналогичных социально-зависимых семей оказались в постоянных очередях на «предоставление им жилплощади» за счёт государства, мер социального обеспечения и т.п. Причём подавляющее большинство из них при этом зарегистрировано в приватизированном жилом фонде, что автоматически лишает их возможности претендовать на что-либо, превышающее площади в собственности.

С подобной группой придётся перепродумывать и чётко прописывать в законодательстве модель расприватизации — передачу имущества обратно в государственную распределительную модель без потери его на время, оставшееся до сноса дома. Затем, без всякой территориальной привязки, но с необходимым расширением и разделением жилплощади, для таких семей необходимо организовать нормативно-необходимое расселение там, где территория позволяет строить муниципальное жильё, которое предоставлять в социальный найм. Часть из этой модели была изначально продумана в технологии апарт-отелей, но почему-то на данный момент имеет чудовищный антирейтинг.

И наконец, остаётся группа, которой «в целом всё равно, но не хочется ничего менять». Это полноценные собственники, которых устраивает расположение их недвижимого имущества, в принципе устраивает его техническое состояние и площадь, и для них важно остаться на данной территории и сохранить имеющееся качество жизни.

При сносе это самая сложная группа, она относится к протестующим и часто блокирует любое строительство, даже не затрагивающее их напрямую — например, по причине пыли и грязи, либо по причине шума при строительных работах.

Для таких возникает проблема полноценной компенсации возникающих неудобств: начиная от адекватной оценки морального ущерба при снижении качества жизни (в проценте от кадастровой стоимости) до приоритетной и сообразной компенсации качества жилья.

Такие люди часто неплохо вооружены знаниями, представляют себе кадастровую и рыночную стоимость метра своего жилья и метра своей земли, и не собираются отдавать их по дешевке. С ними застройщикам придётся договариваться, и это будет наиболее тяжёлой и ресурсоёмкой частью строительного проекта.

Впрочем, по самым скромным оценкам программа по сносу всех пятиэтажек займёт не менее 15, а скорее до 30 лет. И за это время многое может измениться как в законодательстве, так и в социальной политике, а возможно — и в технологиях связи, робототехники и дополненной реальности. Вполне ожидаемо, что за этот период у людей могут образоваться совсем другие вопросы, другие проблемы и другие, совсем иначе сформулированные решения.

Эксперт-методист Центра координации работы в информационных системах ЖКХ России Владимир Рязанский специально для Открытой России


Через 20 лет в Москве не останется «хрущевок». Первыми снесут пятиэтажки в ЦАО, где самая дорогая земля

Почетный президент Союза московских архитекторов Виктор Логвинов предположил, что начать могут с центра. И тогда у городских властей начнется конфликт с жителями ЦАО. «Люди будут протестовать против их переселения в другие районы. Многие не захотят уезжать в Новую Москву или куда-то на окраины. А это будет неизбежно — невозможно переселить всех, и чтобы они остались в том же ЦАО», — добавил он. Читать дальше...

util