Автор поста
Badge blog-user
Блог
Blog author
Андрей Быстров

Ипотека

4 Апреля 2016, 00:49

Ипотека

Статистика Постов 8
Перейти в профиль
Это — перепост материала Александра Олеговича Величенкова, автора книги «Синтетическая экономика», о спасительной для нашей страны дешевой ипотеке. Которой нет и, очевидно, не будет в обозримой перспективе в России.


Оригинал взят у cinecon в Спастись от кризиса

СПАСТИСЬ ОТ КРИЗИСА

Сначала нужны дефиниции, что такое кризис, каковы его причины, чем он реально обусловлен. Падение ВВП России за 2015 год на 3% — это формально кризис. А реально это всего лишь следствие сложившейся в России экономической модели, в которой главным инвестором в экономике стало государство. И когда у государства случился в силу понятных причин бюджетный кризис, оно начало сокращать свои инвестиции. А это, в свою очередь, по цепочке концентрических затрат (через инвестиционный мультипликатор) приводит к реальным потерям в ВВП.


Приняв за основу эти несложные рассуждения, можно попытаться разобраться, а что же реально следует сделать в подобной ситуации. Сразу же очевидно, что есть всего один рычаг, за который следует хвататься, чтобы приподнять экономику — это негосударственные инвестиции. Любые попытки уравновесить бюджет за счёт сокращения расходов и увеличения доходов серьёзного результата не принесут, ибо сокращение расходов — это всё те же потери в ВВП по цепочке концентров, а увеличение доходов за счёт роста налогообложения — это сокращение инвестиционных ресурсов бизнеса и платёжеспособного спроса населения. Итак, задача очевидна — рост инвестиционной активности субъектов рынка.


В 1938 году, когда вторая волна Великой депрессии привела к падению ВВП США на 38%, было принято совершенно нерыночное решение — напрямую дотировать потребительский спрос граждан на жильё путём долгосрочного ипотечного кредитования. Люди берут 30-летние ипотечные кредиты под 2% годовых и сейчас получают жильё, а казна получает все налоги передельного сектора и налоги на зарплату. Причём не в номинальном выражении, в зависимости от объёма выданных кредитов, а гораздо больше. Ибо инвестиционный мультипликатор в жилищном строительсве равен примерно 3,5-4,0. Ведь кроме стенок нужны дороги, энергоснабжение, сервисная инфраструктура, мебель и домашняя утварь. И всё это будет делать бизнес за счёт своих средств.


Как стимулировать спрос граждан на ипотеку? Есть один очень простой приём, ставка по ипотечному кредиту должна быть заметно ниже текущей инфляции. На сегодняшний день это уровень в 7-8 процентов годовых. Её разумно просто ограничить 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ плюс 0,5-1,0 процент банку-агенту за суету. Если в отдалённой перспективе ставка ЦБ начнёт расти, ну, к примеру, до 15-20 процентов, то предельная ставка для заёмщика должна быть ограничена 10% годовых. Любые отговорки, что это предложение тут же породит жульнические схемы, когда банки превратят дешёвые кредиты в собственные пассивы, сразу же отвергается. Схема предельно проста, ни покупатель, ни банк реальных денег не получают. Все деньги хранятся на счетах региональных отделений Федерального казначейства, т. е. по сути в ЦБ. Отделения казначейства и АИЖК на местах отбирают банки, которые станут платёжными агентами, т. е. сборщиками ипотечных платежей. Клиент приходит за кредитом не в банк, а местное отделение АИЖК, где и готовится сделка — что, почём и у кого покупается, понятно, что цены только рыночные и никакой регулировке не подвержены. По поручению отделения АИЖК казначейство перечисляет от имени покупателя средства застройщику, и далее происходит регистрация сделки. Одновременно оформляется задолженность покупателя перед банком и банка перед ЦБ (его ТУ). Украсть в этой схеме можно только в одном месте, если застройщик насобироет много платежей и обанкротится. Но и эта дыра легко затыкается. Вводим правило, что банк-платёжный агент обязан вести счета застройщика, что все средства застройщика, полученные по программе, хранятся на специальном счёте в только в этом банке, расходуются только по целевому назначению и строго под контролем банка (т.е. без корпоративов, загранкомандировок и чартеров), ну и главное — банк даёт гарантии АИЖК в том, что в случае банкротства застройщика заканчивает стройку сам за свои средства и передает объекты покупателям. Для вторичного рынка схема гораздо проще и абсолютно надёжна, расписывать не буду. Почему об этой схеме молчит Игорь Шувалов для меня полная загадка, ведь АИЖК — это по сути его детище и его зона ответственности. А ведь вполне мог бы примерить на себя тогу спасителя Отечества. Примеряется только одна версия, в аппаратных делах его совсем заклевал Аркадий Дворкович, который спит и видит, как бы всё, включая Газпром и Роснефть, подешёвке распродать под предлогом острого бюджетного кризиса.


Кстати, предложенную схему долгосрочного финансирования в наших условиях имело бы смысл распространить и на газификацию частного сектора, ведь замы нашего премьер-министра ну никак не могут решить этот вопрос. А для АИЖК это будет ну сущая мелочь.


Есть и ещё один рецепт избавления от бюджетного кризиса, он подробно изложен в книге «Синтетическая экономика» и уже скоро будет 20 лет, как он известен чиновникам правительства и администрации президента. Речь здесь идёт о радикальной реформе ЦБ как эмиссионного центра по кальке США, Швейцарии и Гонконга. Но ни наши власть имущие, ни наши олигархи всё никак не дозреют до абсолютно очевидной реформы.



Ну и мой камент


А где строить то? Наши города и так уже застроены под завязку. Свободных площадок (а тем более больших) в городах почти нет. И с началом массового строительства подходящие земельные участки будут очень дорогими.

Не сносить же существующее жилье в городах? Ведь за ветхое жилье, снесенное застройщиком, ему же и придется предоставить владельцу новое. Что нереально в принципе. Даже в Москве это нынче не актуально, а что уж говорить об остальной России.

Не говоря уже о том, что с ростом этажности вырастет, очевидно, и себезтоимость строительства и стоимость содержания кв метра.

Ну и также умалчивая о том, что нынче не так уж много людей мечтают жить на -надцатом этаже в каменном мешке...

То есть, если Проект будет большим — придется, очевидно, к городам пристраивать новые пригороды. По-другому, вроде бы, никак.

Далее, вы пишете: «кроме стенок нужны дороги, энергоснабжение, сервисная инфраструктура, мебель и домашняя утварь. И всё это будет делать бизнес за счёт своих средств.»

Действительно, водопровод-канализация, энергоснабжение и газ, плюс большая часть сервисной инфраструктуры может быть создана бизнесом, частником.

Но бизнес не сможет отбить инвестиции в дороги и тротуары в черте города и пригородах, в скверы-парки, в детские дошкольные учреждения, школы, ПТУ, техникумы и вузы, в поликлиники и больницы, в отделения внутренних дел, пожарные депо и станции скорой помощи, в помещения для технических кружков и спортивных секций для детей и подростков и т.д. и т.п.

То есть, если новую инженерную инфраструктуру бизнес и потянет (если согласится на разумную рентабельность, а чиновники — на разумную админренту), то социальную — никак. Она прибыли не дает, а значит, инвестировать в нее (пропорционально росту новостроек) придется государству.

А это — ОГРОМНЫЕ общественные затраты. Причем, авансовые. И даже если местные бюджеты пополнятся частью ипотечных денег, они, во-первых, попадут туда с лагом по времени, а во-вторых, их объема вряд ли хватит на создание полноценной социальной инфраструктуры в новых пригородах. (Особенно учитывая хроническую дефицитность местных бюджетов и перманентную необходимость латания в них дыр.)

В общем, если проект будет большим, то в ходе реализации он упрется в разнообразные системные проблемы.

Хотя безусловно, в каких то объемах дешевая ипотека оживит строительство и прочие, «мультиплицированные» им, отрасли. Но — до определенного, довольно низкого предела. Преодолеть который можно будет лишь совместной работой государства и бизнеса по изменению социально-экономической, административной и прочих систем государства.

Хотя, разумеется, как оперативное средство частичного улучшения положения дел в экономике — поддерживаю, целиком и полностью. Просто предлагаю смотреть на вопрос ширше.


Наше правительство сошло с ума?


Оригинал взят у cinecon в Наше правительство сошло с ума?

Последние экономические инициативы нашего правительства, формально направленные на предоление кризиса, заставляют серьёзно задуматься о том, сколько же там сидит вредителей, только и думающих о том, как бы навредить нашей экономике.
Для начала замечу, что никакого экономического кризиса в России нет. Есть бюджетный кризис, доходы подсократились, упал и инвестиционный мультипликатор. Отсюда и снижение ВВП 2015 года. Но тупая пропаганда работает, граждане и корпорации сокращают свои расходы, просаживая инвестиционный мультипликатор всё глубже и провоцируя падение производства.

Что в такой ситуции делает толковое правительство? Предлагает гражданам занять самим у себя в долг, потратить сегодня то, что будет заработано ими через 5-10 лет. Самый простой механизм сделать это — жилищная ипотека. Её механизм подробно расписан <на этой странице выше>. Украсть деньги, если они идут по предложенной схеме, или же отщипнуть от них кусочек, практически невозможно. Никакой инфляции эти деньги не создадут, ибо товарное покрытие из-за действия инвестиционного мультипликатора будет примерно в 2,5-3 раза больше, чем эмиссия. Более того, большая половина этих денег втечение года окажется в фискальной системе и наполнит бюджеты всех уровней. Есть в бюджете дыра в один триллион? Пустяки, наливаем по схеме 2,5 трлн. рублей и получаем 0,7-0,8 трлн. рублей в федеральный бюджет и 0,5-0,6 в региональные бюджеты.

Что такое 2,5 триллиона рублей? Возьмём предельно низкую цену в 80 тыс. рублей за квадратный метр новостройки и получим всего 3 млн. квадратных метров. Это очень мало, если учесть, что в последние годы Россия вводила в год по 80-85 миллионов метров жилья. Ввод жилья в 2015 году как раз почти на 3 млн. метров и упал.

Схему можно подработать, чтобы учесть потребности вторичного рынка и индивидуальных застройщиков, это не проблема. А проблема здесь в том, что ипотечная схема в правительстве даже не обсуждается. Нет такого механизма в российской природе, не доступен он высоколобым чиновникам.

А что же уже сделано? Сделано не мало. Ну, например, уже резко повышен земельный налог, который в Подмосковье может составлять десятки тысяч рублей в год. С помощью сбора на капитальный ремонт, который будет неизвестно когда, на 10-12 процентов подняли коммунальные платежи. Теперь у ДЭЗов появился большой простор для «творчества», а ТСЖ, которые сами управляют этими деньгами, могут подсчитывать убытки от инфляции. Вот только страхование вкладов на эти средства не распространяется, так что в случае, когда у банка, где лежат средства ТСЖ и ДЭЗов, отзовут лицензию, плательщики могут со своми деньгами попрощаться.

Усиление фискальной нагрузки на конечное потребление — это самый тупой, самый примитивный способ пополнения бюджета. Ибо уменьшение розничного товарооборота на один рубль автоматически сокращает ВВП на 2-2,5 рубля. А сокращение ВВП уменьшает налогооблагаемую базу. Это примитивные истины из любого учебника по макроэкономике.

Изображая активную деятельность, наше правительство затеяло манипуляцию с «адресной поддержкой» отраслей промышленности, некий такой «антикризисный план». Очень своевременная мысль, учитывая, что к бюджетной дыре примерно в 1,5 трлн. рублей теперь нужно добавить ещё 750 миллиардов.

Откровенно смешные вещи происходят и банковской сфере. После того, как прошлой зимой, во время первой волны директивной девальвации, Центробанк под видом «докапитализации» налил в банковскую систему почти два триллиона рублей, вновь затевать подобную манипуляцию как-то неприлично, такие преференции общество не поймёт. А учитывая, что АСВ уже перенапрягло свои возможности по страхованию вкладов (в основном из-за массового отзыва лицензий у банков), а так же то, что перекредитоваться «по белому» на западных рынках наши банки не в состоянии, придуман механизм конвертации вкладов граждан и депозитов юрлиц в акции банка-банкрота. Ровно из старой песенки: «кому должна я, я всем прощаю», получите мои фантики за ваши кровные. И если через год после такой конвертации банк всё же обанкротится, то ЦБ и АСВ просто умоют руки, по закону они никому ничего не будут должны. Хотя в ЦБ лежат деньги банка в виде резерва на возможные потери по ссудам.

Такой механизм в мировой хозяйственной практике есть, но он нигде не закреплён законодательно. В случае проблем у банка надзорный орган сначала решает вопрос с собственниками и крупными партнёрами банка, разбираясь, что же для них предпочтительно: банкротство и немедленные потери сейчас или докапитализация и надежды на светлое будущее. И всё происходит или действительно добровольно, или слегка добровольно-принудительно. У нас же, когда введут в дейсвие соответствующую норму, никого спрашивать не будут.

Последствия этой меры очевидны уже сейчас. Это огромный рост недоверия со стороны населения и бизнеса к нашей бонковской системе. На практике это приведёт к тому, что серьёзный крупняк из бизнеса создаст себе офшорные интернет-банки со штатом в 2,5 человека на Северном Кипре или острове Мен и будет оставлять там валютную выручку, а граждане побегут перекладываться (в очередной раз) в валюту и понесут её в западные банки.

Здесь удобный момент поиграться в конспирологию, какие бизнес-группировки и политические кланы представляют в правительстве те или иные вице-премьеры и министры. И запихнуть весь событийный ряд в матрицу борьбы кланов и группировок, анализируя, кто кого в какой клеточке по какому вопросу обыграл в аппаратной борьбе. Обычно так поступают записные политологи, ответ получается очень красывый. Но политологам гораздо проще, чем экономистам, у них нет таких категорий, как ВВП или реакция рынков. А по сему конспирологический анализ здесь не применим, он не даст оценки паднения ВВП из-за правительственных «антикризисных мер».

Так что, если после 3% падения ВВП в 2015 году последует 6-7% падения в 2016 году (а это уже украинский уровень), то мы будем знать наших геров — антикризисных менеджеров.


PS


На мой вопрос в каментах ко второму посту:


" наливаем по схеме 2,5 трлн. рублей и получаем 0,7-0,8 трлн. рублей в федеральный бюджет и 0,5-0,6 в региональные бюджеты.
----

Где можно найти обоснование такого расчета?"

Александр Олегович ответил следующее:


«В учебниках по макроэкономике Вы ответ не найдёте, там такие сложности не расписывают. Но в некоторых встречается понятие „концентрических затрат“, это и есть инвестиционный мультипликатор. Если Вы строите 3 млн. кв. метров жилья, то Вам требуется как минимум 300 тыс. кВт. новых мощностей электроэнергии. Для из создания Вам потребуются здание, оборудование, топливо. Чтобы всё это получить, Вам потребуется . . . Ну и так далее . И это только одна цепочка затрат. А ещё есть водоснабжение и канализация, дорожное строительство, домашнее обустройство и т.д. Эконометристы бьются с этой проблемой уже лет так 50, но её аналитического решения до сих пор нет. Возникающий ряд затрат расходится, т.е. его сумма равна безконечности. В жизни такого не бывает, по каждой цепочке находятся высвобождающиеся мощности. Но если Вам важен просто финансовый итог, то это достаточно просто: федеральный бюджет составляет примерно треть ВВП. ВВП в нашем примере — это 2,5 трлн. рублей, треть от них — это и будет 0,7-0,8 трлн. Аналогичный расчёт по сумме региональных бюджетов. Расчёт грубоватый, т.к. нужно учесть долю таможни и акцизов в составе федерального бюджета. Но они перекрываются налогообложением прироста розничного товарооборота, который возникнет при вливании в экономику 2,5 трлн. рублей.»

util